Para que a vida em sociedade seja tranquila e harmoniosa, todos os moradores devem fazer sua parte, respeitando seu espaço e o do vizinho. Portanto, seguem algumas sugestões para serem utilizadas em seu condomínio: – Cachorros só devem andar com coleira e guia pelo condomínio;

• A entrada, saída e circulação devem ser feitas somente pelos locais permitidos;
• Evitar que seu bichinho faça suas necessidades em áreas comuns, mas caso aconteça, recolha seus dejetos;
• Estando com cachorro no elevador, sempre opte pelo de serviço. Nesse ambiente, sempre dê preferência a quem não está confortável com a presença do bichinho. Em casos assim, deixe a pessoa tomar o elevador sozinha;
• Caso o animalzinho de um morador faça muito barulho, antes de registrar sua queixa, verifique se outros condôminos também se sentem incomodados pelos barulhos;
• Escolher o animal que vai morar em um apartamento exige, antes de tudo, bom senso. Por isso, evite animais grandes e/ou muito barulhentos; – Em alguns estados, raças consideradas perigosas, como: rottweilers, pitbulls, dobermans, e filas brasileiros devem usar focinheiras – a obrigatoriedade vale também para dentro do condomínio; – O bichinho ou seu ambiente não devem exalar cheiro desagradável; – Se for viajar ou ficar muito tempo fora de casa, não deixe seu pet trancado no apartamento. Opte por hotelzinho ou deixar com alguém responsável;
• Caso o animal demonstre agressividade contra moradores ou outros bichos, deve-se considerar a possibilidade do uso da focinheira, independentemente do seu porte;
• O dono do animal deve manter a disposição do síndico a carteira de vacinação do bichinho;
• Animais exóticos como iguanas, aranhas e cobras podem ser incompatíveis com a vida em condomínio;
• Caso o dono do animal não se disponha a colaborar com a vida em comum, se mostrando contrário ao convívio social pacífico, levará a advertências, podendo resultar em multas.

Condomínio Vertical
O Condomínio vertical pode ser utilizado para anunciar que se trata de um edifício de apartamentos no formato de torre, que pode bem ser formado por só uma torre ou várias torres irmãs (iguais). É uma definição que serve como norte no caso de venda ou de referência para quem compra um imóvel na planta, por exemplo.

Condomínio horizontal
Já o condomínio horizontal é aquele onde as construções são feitas no plano horizontal ou uma ao lado da outra, o contrário da vertical. Em outras palavras, podemos usar um termo mais popular que seria o condomínio de casas, para o condomínio horizontal. Esse tipo de condomínio deve ficar cada vez mais exclusivo pois ele necessita de um terreno maior para a sua construção e com as limitações geográficas cada vez maiores, especialmente nas grandes cidades fica evidente que os condomínios horizontais terão muito menos espaço do que os verticais.

Em condomínios, o barulho é um dos campeões de reclamação. Há diversos tipos: barulho de festa, de bagunça de criança nas áreas comuns em horários proibidos, dentro dos apartamentos durante o dia todo, ou aquele barulho que vem de fora do condomínio, de bares, casas noturnas, ou até do prédio ao lado.

Em comum, há o fato de todos esses ruídos incomodarem os vizinhos.

A Poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que “todos têm o direito de fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause nenhuma intranqüilidade ou dano ao seu vizinho”.

O bom-senso é sempre a melhor saída.

Perturbar o sossego alheio (mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos, dentre outras situações) é crime, nos moldes do artigo 42 do Decreto-Lei Nº 3.688/41, passível de prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa. (Fonte: OAB/SP)

O isolamento social, recomendado para frear o avanço do novo coronavírus, tem transformado muitos condomínios em potenciais e verdadeiras zonas de conflito.

Com pessoas passando mais tempo em casa, discussões entre vizinhos aumentaram cerca de 25% no último mês, de acordo com o Secovi Rio, sindicato que representa mais de 29 mil condomínios e imobiliárias do estado.

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Entre os principais motivos dos conflitos estão o barulho, a insistência em usar as áreas de lazer e os itens deixados no corredor.

“Eu sou contadora e tenho trabalhado em home office desde o início da quarentena. Não aguento mais barulho durante o dia. É o obra no apartamento de cima, som alto no de baixo, criança chorando no do lado… Acaba atrapalhando, não tem horário. Até as lives atrapalham. Tem vizinho que às 23h está com o som nas alturas em pleno dia de semana.”

lamenta Renata Santos, de 35 anos, que mora com o filho, Davi, de 11, no Catete, na Zona Sul do Rio.

Vice-presidente administrativo e financeiro do Secovi Rio, Ronaldo Coelho Neto afirma que a melhor solução para evitar as brigas é sempre o bom senso.

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Segundo ele, o esquema de home office adotado por algumas empresas faz com que algumas pessoas, que antes passavam mais tempo na rua, fiquem em casa e, assim, ouçam barulhos durante o dia que antes não ouvia.

Houve um aumento perceptível no número de moradores buscando administradoras e pedindo aconselhamento, principalmente em relação ao barulho excessivo.

O que nós incentivamos é o bom senso e a boa intermediação de síndicos. Há quem queira usar a quadra poliesportiva do condomínio porque o clube está fechado. Eles sabem que a regra externa deve ser obedecida, mas lá no condomínio querem burlar e criar a própria regra.

Numa madrugada, neste mês, uma moradora do Condomínio Residencial Dez Zona Norte, em Irajá, conta que presenciou a briga de dois vizinhos por causa do som alto até as 5h durante a transmissão de um show pela internet.

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Esse aumento de conflitos e brigas é natural, já que se trata de uma situação atípica, com famílias inteiras reclusas em casa.

O síndico Pedro Barros, por exemplo, está à frente do Condomínio Joia da Barra, na Barra da Tijuca, Zona Oeste do Rio, com cinco blocos e 400 apartamentos. Lá, ele busca estimular o espírito de coletividade.

Para que não haja embate pessoal, o que pode levar a uma tensão mais desagradável, o síndico deve fazer o papel de mediador neste momento. Hoje, posso afirmar que o principal fator de estresse é o barulho. Os síndicos estão tendo um momento de muito trabalho — garante.

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Nas redes sociais, há quem relate já ter flagrado morador seminu no corredor para não entrar com a roupa suja em casa, por medo de contaminar os parentes. Nesses casos, quem se sente ofendido deixa bilhetes e ameaça filmar e expor o “condômino exibido”.

O advogado Gabriel Saad, parceiro da administradora de condomínios Cipa, explica que a premissa fundamental é utilizar o principio da razoabilidade neste período, em que todos devem exercer um pouco de cidadania e cordialidade e entender que o momento, complicado, requer bom senso.

As normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) fixam como limite razoável 45 decibéis (tom de conversa normal). Qualquer ruído que ultrapasse o indicador estará atrapalhando o sossego dos moradores, seja para lives, crianças brincando ou para qualquer finalidade.

A live é até bem vista, mas ela não pode se tornar um hábito, de tal forma que venha a atrapalhar a rotina dos moradores — explica.

Bruno Gouveia, síndico profissional da Cipa, reforça o barulho como a principal queixa de reclamações nos condomínios residenciais e conta outras situações que têm acontecido durante o isolamento social.

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Ter que buscar os lanches na portaria é uma medida complementar ao isolamento. Já tirar sapatos e roupas no corredor e até deixá-los no chão, do lado de fora, é uma conduta reprovável.

Abaixo, confira o que indicam os especialistas Saad e Gouveia para uma boa convivência.

• Som alto: Qualquer ruído que ultrapasse o indicador da ABNT (45 decibéis) vai atrapalhar o sossego dos vizinhos, independentemente da Lei do Silêncio. A live, uma vez ou outra, é bem vista, mas não pode se tornar um hábito, de tal forma que venha a atrapalhar a rotina do prédio.
• Obras: Diante da necessidade do isolamento social, as obras podem ser paralisadas, salvo se demonstrarem uma urgência em sua conclusão, como um vazamento, por exemplo.
• Delivery: Buscar os lanches na portaria evita a propagação do vírus no prédio. Não existe qualquer ilegalidade nesta regra. Aliás, alguns prédios do Rio já adotavam essa medida antes mesmo da pandemia.
• No corredor: Deixar sapatos e roupas no corredor trata-se de uma conduta reprovável. Isso deve ser feito dentro dos seus limites, ou seja, na própria área de serviço da unidade.
• Áreas comuns: O uso da piscina e de outras áreas deve ser evitado. Como o isolamento está levando muito tempo, pode-se admitir uma escala de horários entre os moradores, para que não haja aglomeração e as famílias possam tomar banho de sol.
• Crianças: Os pais devem ter consciência do barulho que os filhos fazem para quem mora no andar abaixo do seu. Se não tiver como evitar, combinem horários e cômodos para que as crianças possam brincar, usando tapetes para abafar o som.
• Lixo: Sacolas de lixo não podem ser deixadas na porta de casa, mas na área específica de coleta, já que a maioria dos prédios tem lixeiras nos andares. Se não houver, síndicos devem regulamentar o horário de coleta do lixo, sendo que, até a retirada, ele deve ficar em casa.

Fonte: Síndico Legal

Por Mauro Hayashi*

Estamos diante de uma situação inédita, elevando a proporção nunca antes vivenciada a insegurança nas relações jurídicas entre Estado e cidadão, empregador e empregado, locador e locatário, estendendo-se, inevitavelmente, para as relações entre condomínio e condôminos e associações de moradores e associados.

Pelas especificidades legislativas, as possibilidades de abordagem da diretoria de associações de moradores em relação às medidas preventivas de disseminação da covid-19, diferem das que estão sendo adotadas pelos condomínios.

Muitos dirigentes de associações responsáveis pela administração de loteamentos fechados, atualmente denominados de loteamentos de acesso controlado, não têm clareza sobre a distinção entre os institutos, o que pode redundar em decisões equivocadas e potencialmente ilegais.

Uma das principais dúvidas que atormentam os administradores é a possibilidade, ou não, da paralisação compulsória das obras em residenciais, a exemplo do que está sendo implementado pelos condomínios, especialmente no Estado de São Paulo, maior foco de disseminação do novo coronavírus.

Enfim, é possível a imposição de proibição de continuidade das obras em loteamento de acesso controlado pela diretoria da associação de moradores?

A resposta categórica é NÃO, exceto se a implementação da restrição tiver origem em determinação do poder público estadual ou municipal do local do empreendimento.

Alguns diretores estão, inclusive, determinando a proibição indiscriminada de entrada de prestadores de serviços nos loteamentos de acesso controlado, e não somente de funcionários das obras, incidindo em medida temerária e flagrantemente ilegal, considerando o disposto no §8º do Artigo 2º da Lei no 6.766, de 19 de setembro de 1979, incluído pela Lei no 13.465, de 2017, que expressamente veda o impedimento de acesso a pedestres e condutores de veículos não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Além do estabelecido em lei, os loteamentos fechados regularmente constituídos devem respeitar termos dos respectivos Contratos de Concessão de Direito Real de Uso firmados com a municipalidade que, invariavelmente, embora estabeleçam o direito de fechamento com muros, o funcionamento da portaria e o controle do acesso, também veda o impedimento de entrada de pessoas e veículos identificados ou cadastrados.

A proibição de obras pela vedação da entrada de prestadores identificados, portanto, não representa solução viável, diferentemente do que ocorre nos condomínios, em que o acesso às unidades condominiais é realizado, obrigatoriamente, pelos espaços de uso comum como vias internas, corredores e elevadores.

Especificamente no Estado de São Paulo e nos municípios de Barueri e Santana de Parnaíba, onde existe grande concentração de loteamentos fechados, o Governador do Estado e os Prefeitos das respectivas cidades foram categóricos, em inúmeras manifestações públicas, ao excluir da quarentena as obras civis.

Portanto, compete exclusivamente aos proprietários dos lotes e aos empreiteiros e construtoras implementarem processos para evitar aglomerações e instruírem os colaboradores sobre os cuidados sanitários necessários para evitar a contaminação pela covid-19.

Os administradores, sob pressão para ampliar as medidas restritivas pelos moradores, não podem sucumbir com a tomada de decisões ilegítimas ou ilegais, sob pena de responsabilização da associação pelos prejuízos causados aos associados, podendo os diretores, por incidência do artigo 50 do Código Civil, responder pessoalmente pelos danos, se caracterizado o desvio de finalidade da pessoa jurídica.

(*) Mauro Hayashi, advogado especialista em Direito Municipal e Associativo, presidente de Associação de Moradores.

(*) Mauro Hayashi, advogado especialista em Direito Municipal e Associativo, presidente de Associação de Moradores.

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